第六章 土地出让金融资

三田市，龙晟地产会议室。厚重的窗帘拉得严严实实，空气压抑得像暴风雨前夕。桌上摊开的是财务报表，冰冷额数字像一张张死神的宣判书。

土地出让金：1.47亿。

龙晟地产账面可动用资金：3000万。

林国贵面色沉静，指尖轻轻瞧着桌面，仿佛这些数字只是儿戏。刘泽却已经急得额头冒汗：“林叔，这还差了7500万啊，这个时候我们哪里去拿那7500万，银行说只有拿到土地证，才能进行融资，民间借贷的融资都到2分利了，这可怎么办？”

云许也屏住呼吸，拿地时的豪情似乎还在耳畔，可如今，冰冷的资金缺口就像无形的绞索勒住喉咙。

林国贵缓缓抬起头，嘴角带着一抹冷笑：“小子们，别慌。你们以为地产是靠钱堆出来的？错！地产，靠的就是融资，谁会借到钱，借到便宜的钱，谁就是真正的地主。”

这句话，像惊雷一样劈进云许的脑海。

林国贵把雪茄点燃，吐出一口烟雾，缓缓开口：“地产融资的门道，永远记住三个字：借力打力。”

“第一步，我们有合作方玖龙地产，他们是国企背景，背后站着省里的资源，只要我们和他们合作，那找一个地方的商业银行，做个银行过渡性贷款，哪怕我们账上只有三千万，也能瞬间撬动7500万！”

“第二步，三田市城市商业银行本身属于三田市政府的银行，它的监管主要来自于三田市银监局，只要提前沟通，不存在放不出过渡性贷款的问题。”

刘泽瞪大眼睛：“银行单凭一本证就能放款？”

林国贵哈哈大笑：“银行不是傻，是要看背景和担保。龙晟单独去借，刘毅行长会犹豫；但如果玖龙国企站台，那就是另一回事。国企意味着稳，意味着政府信用背书，三田市城商行求之不得，会想办法给我们提供过渡性融资的。”

云许恍然，心中暗记：融资不是借钱，而是借势。

三田市城市商业银行大楼，刘毅行长坐在办公桌后，眯着眼睛看着林国贵递来的文件。

“7500万过渡性贷款，国企玖龙担保，利率7%?林总，这个利率你们能接受？”刘毅的声音带着审慎。

“对。”林国贵笑容沉稳，“土地款马上缴纳，项目是真实的，政府也支持。”

刘毅沉吟片刻，忽然问：“三个月能还清？”

林国贵笑道：“刘行长，您放心。我们要的只是时间差，只要国有土地使用者一到手，就能抵押贷款。您今天借的这笔钱，三个月后本金加利息全额归还。”

刘毅眼睛微微一亮，利率7%，玖龙担保，三个月收回，这有啥风险。他马上叫来了公司部负责人。

刘泽和云许交换了一个眼神。第一次，他们亲眼看到“资金的魔术”。没有钱，却能借势，空手套来的7500万。

3天后，林国贵龙晟地产成功获得授信7500万。林国贵告诉刘泽和云许，本次贷款预计利息会花130多万，贷款居间费会花100万左右。

居间费100万？云许惊叹道，这个钱难道是刘行长拿的？

钱到位了，但土地证件还没有。没有证，银行不可能给你做贷款。

刘西云亲自出面，将电话打给国土局局长马明。

“老马，这块地必须10天内给他们办好，喜来登可是国际品牌，况且玖龙地产是省国有开发商，市里面说慢不得，拖一天，就是拖市里的发展。”

马明额头冒汗。正常情况下，国有土地使用证在材料齐全，出让金缴纳后，办理还要1个月，甚至更久，但副市长开口，哪里敢怠慢？

于是，国土局加快材料审核、勘测评估、报批盖章，原本正常要走一个月的流程，硬生生压缩到了10天。

第10天，马明亲自把大红的《国有土地使用证》送到林国贵手里。“林总，你的面子可不小啊，证件办好了。”

林国贵接过证，笑容终于舒展开来。

云许在一旁看着，心头剧烈跳动：这张证，不只是纸，而是能撬动上亿资金的通行证！

当天，刘泽和云许在刘西云家里，汇报了这个事。刘西云冷笑一声：“林国贵真的是奸商啊。”

刘泽说：“怎么会？林叔这次贷款投入可不小啊。”

刘西云缓缓说道：“问题就在7%的利率和100万的居间费里面。”

云许眼睛一亮：“您的意思是，林叔说的100万居间费是假的，甚至7%的利率都是假的？”

“本身土地出让金缴纳，林国贵就可以通过我的关系，申请分期缴纳，比如，先付30%，余下2-3年付钱，他账目上的3000万刚好够，但他偏偏要申请全付，而且利率还谈到了7%，甚至还有100万的居间费。”刘西云叹道。

“你的意思是林叔本身就有1亿多现金，但他去申请银行贷款是做给我们看的，包括这些居间费最终也是落到自己口袋？”刘泽惊讶。

“嗯，这个事，因为你和云许还只是口头上的入干股，所以账面上花了多少钱，你们后续报表上根本看不了，所以，他现在是在造成本，稀释你们之后的分红。他向银行申请了授信，是做给你们看的，实际上他不会用。因此，这块利息他又可以做账变成成本了。”刘西云说道。

“不用贷款？银行不是签了授信协议了？”刘泽追问道。

“授信，不是贷款，授信是银行给龙晟集团一个额度，但要不要提款自主权在他手上。”刘西云说。

“原来如此，看来我们和合作伙伴之间的关系要审慎一点了。”刘泽和云许说道。

“是啊，你们就把这次，当做一次历练。后续的融资，林国贵还需要很多的资源，他不一定搞得定”刘西云低头喝茶。

证件到手后的第2天，林国贵立刻带着刘泽和云许，直奔缅甸国有银行经济银行三田分行。

分行长陈旭阳，是个目光犀利的中年人，林国贵把土地证推过去，语气笃定：“陈行长，我们这块土地想抵押80%，您帮忙支持一下。”

陈旭阳看了眼证件，又看了眼林国贵：“林总，这80%的抵押率不是我们能说的算的，再说了，你建设用地规划许可证、建设工程规划许可证还没拿，项目公司的资本金也还没到位，这不符合标准吧？你可以是老开发商了。”

林国贵笑道：“建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目公司的资本金我们很快就到，就是请陈行长这边，马上帮我报，不然等手续齐全了再报，又要1-3个月，对我们资金使用压力很大。”

“先搞定市规划局再说吧。”陈旭阳瞥了一眼林国贵，放下了手中的茶壶。

林国贵三人悻悻离去。

“他妈的，陈旭阳，要存款的时候天天来求我，现在先入材料都不肯，这些所谓的银行家，呸！”林国贵骂道。

刘泽、云许在一旁不知如何是好。

“泽少，你看让你父亲跟市规划局的林祥建局长打个招呼，我们得尽快办好建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。这两本证，时间花很久啊，看看能不能一个月内办好！”林国贵说道。

“林叔这是什么证啊，这么重要？”云许问道。

“小子，房地产开发需要到5个证，分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。这几本证是有时间先后顺序的，分别在国土局、规划局、建设局手上审批。在这几个环节上很多开发商会占用1年多，甚至几年的时间，只要关系够硬，这块上缩减了时间，我们的资金成本压力就会很小，相应的我们回款的周期就会更快。”

他顿了顿，声音低沉而有力：“而且，你们知道吗？规划局是能否你赚更多利润的关键！”

云许的心，猛烈震动。规划局，接下来该怎么打？才能创造超额利润！眼前的灯火仿佛化作战场的烽烟，他隐隐看到未来一条通往财富巅峰的道路——险象环生，却令人热血沸腾。

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